Mergând, plecând, plecat!

Cumpărarea de case la licitație este trendul hotărâtor în domeniul imobiliar

Ilustrația lui Milan Trenc

Majoritatea oamenilor cumpără câteva suveniruri când petrec o zi pe malul New Jersey; Robert Cariola a luat o casă. Cariola și soția lui au luat o călătorie de duminică în august 2001, când au văzut un semn în fața unei cabane Colonial cu două etaje, blocând de la ocean din Wildwood, anunțând că casa va fi licitată în acea după-amiază. Din curiozitate, s-au dus înăuntru și au găsit o pensiune elegantă, veche de secole, care fusese dezamăgită. Într-un ciocârl, Cariola se împușnea pentru ofertă - și sulița cobora pe oferta de 48.000 de dolari.

"Inclusiv prețul de cumpărare, am pus în casă în jur de 110.000 de dolari. De când i-am cumpărat, a devenit o piață nebună acolo, așa că sunt mai mult decât în banii locului", spune Cariola, polițist de trafic din Philadelphia . Dar el nu ar fi cumpărat-o dacă nu pentru licitație. "Cumpărarea unei case a fost ultimul lucru pe care l-am avut în mintea mea în acea zi.

În timp ce nimeni nu recomandă cumpărarea unei case ca o achiziție de impuls, tocmai această exaltare - condusă de atracția concurenței și perspectiva tantalizantă de a obține o afacere - a făcut licitațiile rezidențiale un bilet fierbinte în domeniul imobiliar. Cumpărătorii au cheltuit 55 de miliarde de dolari la licitații comerciale și rezidențiale imobiliare din SUA în 2001, potrivit Asociației Naționale a Agenții imobiliari. Aceasta reprezintă aproape 7% din valoarea tuturor tranzacțiilor imobiliare.

Fiecare tip de proprietate, de la construcții noi până la case istorice și specialități de mana, este disponibil în blocul de licitații. Avantajele cheie pentru cumpărători: Atâta timp cât casa nu se află în blocare, achizițiile de licitații tind să fie curate și rapide, închizându-se în aproximativ jumătate din timpul vânzării tipice de bunuri imobiliare; toți cei interesați de casă au șanse egale să-l primească; și în cazul în care ofertanții nu se duc la îndeplinire, procesul de licitație poate oferi o anumită siguranță că nu plătesc prea mult pentru proprietate.

"Licitațiile sunt transparente", spune Dorothy Nicklus, care a condus sute dintre ei ca proprietar al Licitației 24/7 (www.
247auctioneer.com), în Guttenberg, New Jersey. "Când există douăzeci de persoane care licitează în mod deschis, cumpărătorii pot vedea ce valori pun și pe alții proprietatea, lucru pe care ei nu-l pot avea niciodată sigur de a pune orbește într-o ofertă fără licitație".

Asta nu înseamnă însă că ar trebui să vă așteptați să obțineți o casă ieftină. Oferta mare pentru cele mai multe licitații este între 90 și 110% din ceea ce ar fi obținut proprietatea dacă s-ar folosi metode tradiționale de vânzare, potrivit estimărilor din industrie.

Ilustrația lui Milan Trenc

Tipuri de licitații

Cele mai bune oferte se pot face la licitații absolute, care sunt, de asemenea, cele mai comune. La acestea, licitarea începe de la 1 USD și crește până când nimeni nu se pronunță cu cea mai bună ofertă, pe care vânzătorul este obligat să o accepte. În circumstanțele potrivite - să zicem, o serie de alte proprietăți dorite vin pe piață în acea săptămână sau vremea proastă îi ține departe pe ofertanți - este posibil să pleci cu un chilipir.

Alte tipuri de licitații oferă vânzătorilor mai multă protecție. Licitațiile cu licitație minimă au stabilit un punct de pornire pentru licitare, care este de obicei aproape de prețul pe care proprietarul proprietății îl dorește pentru proprietate. Licitațiile de rezervare oferă vânzătorului dreptul de a accepta sau de a respinge suma licitată mare pentru o perioadă de până la 72 de ore. În cazul licitațiilor cu două oferte, ofertele sigilate sunt solicitate în primul rând, iar cea mai mare ofertă este stabilită ca minim într-o licitație deschisă. Majoritatea licitaților descurajează oricare dintre aceste abordări, totuși, deoarece cumpărătorii tind să se ferească de ei. Numai licitațiile absolute generează un interes suficient și potențialul pentru tipul de fervoare de licitare care va obține un dolar de top pentru casă.

Deși regulile variază de la stat la altul, înainte ca o licitație să poată fi organizată, trebuie să se încheie, de obicei, o căutare a titlurilor și a unui lien, precum și toate inspecțiile. De regulă, adjudecătorul gestionează aceste detalii și include rezultatele într-un "pachet de oferte", disponibil la o casă deschisă sau direct de la compania de licitații. Deoarece cumpărătorul știe în prealabil dacă există complicații sau costuri suplimentare în legătură cu achiziția, puține vânzări de licitații se încadrează sau se confruntă cu obstacole neașteptate. Evenimentul este anunțat prin intermediul ziarelor locale și a anunțurilor radio și a site-urilor de licitații Web. Asociația Națională a Agenții Imobiliari (www.realtor.org) menține, de asemenea, o listă a resurselor de licitație.

Pentru a participa la majoritatea licitatiilor, cumparatorii trebuie sa se inregistreze prealabil cu licitatorul, care determina daca se califica pentru un credit ipotecar, si sa depuna un depozit de cateva mii de dolari, in numerar sau cec certificat, ca "bani seriosi", rambursat daca ei nu primesc casa. Ofertantul câștigător are cinci până la zece zile pentru a aduce depozitul până la standardul de 20% și trebuie să închidă achiziția în perioada specificată în pachetul de oferte, de obicei în jur de 30 de zile.

Licitațiile sunt relativ fără risc pentru cumpărători, spun experții, dacă urmați două sfaturi critice. În primul rând, examinați proprietatea suficient în săptămânile care au precedat evenimentul - de obicei există cel puțin câteva case deschise - pentru a fi sigur că doriți să locuiți acolo. În al doilea rând, nu vă lăsați atât de prinși în entuziasmul licitației, încât să depășiți prețul prestabilit, cea mai mare sumă pe care sunteți dispus să o plătiți. Această sumă, bazată pe tendințele de vânzări la domiciliu și pe propriile dvs. considerente bugetare, trebuie să ia în considerare și prima de cumpărător, adesea aproximativ 10%, care este abordată în funcție de oferta ridicată pentru a acoperi costul serviciilor oferite de ofertant.

"O casă nu ar trebui să fie o cumpărare spontană, emoțională", spune Barry Baker, un licitator veteran și proprietarul Greene County Realty, din Xenia, Ohio. "Deci, chiar dacă participați la o licitație, preocupări foarte practice - vrem să petrecem douăzeci de ani aici, ne place cartierul, îl putem permite? - trebuie să se pronunțe asupra deciziei, nu asupra dorinței langa tine."

Cumpărarea proprietății imobiliare

O mare parte din "înțelegerea greșită a banditismului", atașată licitațiilor rezidențiale, provine din sentimentele legate de achiziționarea de case de locuit, care au fost refăcute de bănci pentru neplata ipotecilor sau de municipalități pentru neplata impozitului. Există zeci de site-uri internet care promite că au blocat casele pentru câteva mii de dolari la licitație. Astfel de tranzacții sunt cu mult mai complicate decât cele anunțate, iar profesioniștii din domeniul imobiliar avertizează că cumpărătorii individuali ar trebui să evite licitațiile de blocare a pieței sau riscă să piardă o mulțime de bani.

Spre deosebire de licitatii rezidentiale, foreclosures sunt cu adevarat "asa cum este". Nu există niciun titlu sau căutări de drept, iar în multe cazuri oamenii încă locuiesc în case, făcându-i imposibil pentru cumpărătorii potențiali să vadă interiorul. În plus, ofertantul câștigător trebuie de obicei să plătească în întregime pentru casă în orele de la licitație. Acești bani sunt în mod obișnuit legați timp de șase luni sau mai mult până la închidere, în timp ce noul proprietar eliberează proprietatea de împrumuturi și judecăți restante și poate chiar să evacueze locuitorii - toate acestea putând să adauge considerabil costul casei. Și deoarece suma datorată pentru astfel de proprietăți tinde să fie ridicată în raport cu valoarea evaluată a acestora, majoritatea tranzacțiilor de închidere a terenurilor vin pentru doar o reducere de piață de 30%. De obicei, banca sau municipalitatea stabilește oferta de deschidere, care este egală cu soldul ipotecar, taxele cu întârziere, taxele legale și taxele.

Din cauza riscurilor, cei mai mulți participanți la licitație sunt speculatori profesioniști în domeniul imobiliar, care investighează garanțiile, titlurile și problemele chiriașilor și echilibrează ceea ce învață împotriva sumei datorate în casă înainte de a decide dacă să facă o ofertă. "Poveștile de succes pe care le auziți sunt legate de jucătorii care au făcut o mulțime de teme și încă mai știu că vor pierde câteva - și uneori vor pierde mari - în speranța de a câștiga câțiva", spune Mike Steiner, președintele Absoluteforeclosures .com, în Davidsonville, Maryland. "Cineva care caută o afacere de negociere la un loc unde să trăiască, nu va ieși pe primul loc printre acești rechini bine pregătiți".

Licitatii pe web

În prezent, Internetul este sursa principală de informații despre licitațiile rezidențiale, însă în următorii ani este probabil să devină un centru al activității de licitație. Există deja indicii despre ce urmează să vină. La Ibidco.com, dezvoltatorii naționali, cum ar fi Beazer, Ryland și Taylor Woodrow, licitează în mod curent case noi către cibernetici care au fost precalificați și li s-au atribuit un cod care le permite să participe la evenimentul online. Rbuy.com este în curs de înființare a unui site Web unde agenții imobiliari pot licita listele proprietăților existente. Deoarece toate contingentele, cu excepția prețului final, sunt elaborate înainte de începerea licitației, obiectivul companiei Rbuy este de a permite în cele din urmă agenții să efectueze o tranzacție fără hârtie - să comunice cu cumpărătorii, vânzătorii, bancherii și avocații prin intermediul Internetului și să o completeze în doar cinci zile .

Dar toate asociațiile online vor trebui să se confrunte cu Ebay, cel mai mare licitator al Web-ului, care a început să ofere și case. Pentru a evita necesitatea de a preaproviziona cumpărătorii și de a naviga în legile locale privind proprietățile imobiliare, licitațiile curente ale Ebay sunt puțin mai multe decât listările care reunesc cumpărătorii și vânzătorii, fără opțiunea de licitare. Însă oficialii Ebay au anunțat planurile de a extinde licitațiile imobiliare ale site-ului prin parteneriate cu agențiile naționale.

Desigur, licitațiile pe Web nu au o parte critică a experienței de cumpărare la domiciliu: o șansă de a vedea o casă aproape înainte de licitare. Tururile virtuale și fotografiile statice nu pot fi înlocuite. De aceea, majoritatea experților în licitații spun că activitățile online nu vor înlocui niciodată evenimentele live. "Îmi dă un răgaz să mă uit la un grup de ofertanți nervoși și să știu că unul dintre ei va deține această casă în doar câteva minute", spune licitatorul Nicklus. "Vorbește despre grațierea imediată."

Vânzarea casei la licitație

Pe piața vânzătorului, o licitație poate fi o modalitate ideală de a obține un dolar de top pentru casa dvs. și pentru a evita întrebarea agonizantă dacă prima ofertă bună pe care o primiți este cea mai bună ofertă pe care o veți obține. Cu un excedent de cumpărători care urmăresc prea puține case, aproape fiecare proprietate poate atrage o mulțime la licitație. Și mai mulți ofertanți, cu atât mai probabil că prețul final va depăși suma pe care o veți obține într-o vânzare tradițională. Mai mult, o licitație este un proces închis, garantând practic că casa dvs. va fi vândută până la o anumită dată.

Primul pas este de a găsi un licitator local. Există listări ale membrilor pe site-urile Web ale Asociației Naționale a Agenții Imobiliari (www.realtor.org) și Asociației Naționale a Licitaților (www.auctioneers.org). Căutați certificarea de la Institutul de licitații licitați sau de la licitația acreditată a imobilului. În general, licitații plătesc o taxă de angajare în avans - de la 500 până la câteva mii de dolari - pentru a acoperi costurile inițiale de cumpărare a potențialilor cumpărători pentru ipotecare, titluri și căutări, inspecții, publicitate și case deschise. (Cea mai mare parte a taxei licitatorului vine de la prima cumpărătorului, de obicei 10 la sută din oferta sa finală.) Chiar și cu o licitație high-end și o proprietate scumpă, costul vânzătorilor este mult mai mic decât o comisionară reală de 6% .

Cele mai multe licitații durează aproximativ 30 de zile pentru a fi organizate. În cazul în care puțini cumpărători preînregistrați în această perioadă, un vânzător ar putea face mai bine cu un broker tradițional, sau riscă să primească mai puțin de dolar de top pentru casa. În general, închiderile au loc în doar trei până la patru săptămâni, așa cum se prevede în pachetul de oferte, deoarece, datorită multor diligențe deja efectuate, singurul lucru pe care cumpărătorul trebuie să-l realizeze este finalizarea detaliilor ipotecare.