Ești vreodată prea bătrân ca să ai un credit ipotecar?

Dacă cumpărați sau refinanțați, răspunsul vă poate surprinde

Fie că sunteți în căutarea ajutorului de finanțare a remedierii victoriene - partea superioară a viselor dvs., atingând valoarea casei unde ați fost de ani de zile sau profitând de rate care se află încă la niveluri apropiate istorice, s-ar putea să fiți surprins cum creditorii ipotecare rata debitorilor mai vechi.

• Vârsta nu contează. Contraintuitiv, așa cum s-ar părea, cererea dvs. de împrumut pentru o ipotecă care urmează să fie rambursată peste 30 de ani pare aceeași pentru creditorii dacă aveți vârsta de 90 de ani sau 40 de ani. O rețea de legi federale privind drepturile civile, inclusiv Legea egalității de șanse pentru credite, Acționați, faceți ilegal ca un creditor să discrimineze pe baza vârstei unui adult.

• Datoria liberă poate crea o problemă. Greg McBride, analist financiar la Bankrate, spune că un obstacol neașteptat poate fi că nu ai un rating de credit dacă nu ai fost recent în datorii. "Obișnuia să fii că ai căutat să renunți la datorie. Poate că aveți un istoric de credit excelent, dar dacă sunteți în afara jocului de credit acum, cardurile de debit nu se iau în calcul și ați plătit împrumutul dvs. de mașină, ați plătit creditul ipotecar - nu există nicio activitate recentă vă dau un scor. Este unul dintre motivele pentru care puteți utiliza un card de credit, chiar dacă plătiți-l complet în fiecare lună, doar pentru a avea linii de credit active pentru a arăta un istoric de credit. "Un punct de credit puternic poate însemna că veți fi aprobat printr- rată.

• Veniturile din pensionare sunt în continuare venituri. Aplicațiile pentru credite ipotecare încep de obicei cu întrebări despre venit, pentru a stabili modul în care veți plăti lunar. În locul postului de salarizare al angajatului și W-2, pensionarii pot furniza o scrisoare de securitate socială sau o scrisoare de pensie. Sursele de venit, spre deosebire de scorul dvs. de credit, nu afectează calculul datoriilor pe care le puteți efectua, potrivit lui Bill Banfield, vicepreședinte executiv al Capital Markets la Quicken Loans: "Nu avem orientări diferite bazate pe profesie sau "Fannie Mae și Freddie Mac, care stabilesc în mare măsură standardele pentru piața secundară a creditelor ipotecare, necesită, de obicei, ca costurile lunare ale locuințelor și datoriilor (inclusiv impozitele pe proprietăți și asigurarea proprietarilor) să nu reprezinte mai mult de 50% din venitul lunar.

• Economiile dvs. pot funcționa ca venituri. Creditorii ipotecare specializați, adesea asociați cu brokeri precum Merrill Lynch și JP Morgan, răspund celor bogați în forme alternative de subscriere a unor ipoteci de 15 și 30 de ani. Dacă aveți investiții, adresați-le firmei unde sunt ținute ipoteci. Banca privată Morgan Stanley, de exemplu, are o metodă Asset Pro-Forma pentru atribuirea veniturilor din conturile de investiții, astfel încât averea să vă poată califica pentru o ipotecă chiar dacă nu aveți venituri. Un cont de investiții de milioane de dolari, cu acțiuni și obligațiuni, de exemplu, ar putea fi calculat în mod obișnuit ca echivalentul a 35.000 dolari pe an în venituri (presupunând 5% din venitul anual, după o reducere conservatoare de 30% pentru riscul de piață). Împrumutatul nu este obligat să plătească aceste active - investițiile sunt folosite doar pentru a demonstra capacitatea de a efectua plăți ipotecare. Un alt termen pentru acest tip de împrumut este "ipotecarea epuizării activelor".

Aceste ipoteze sunt, de fapt, mai conservatoare decât orientările Fannie Mae și Freddie Mac, care sunt, de asemenea, utilizate de către creditorii ipotecari din întreaga industrie. Normele Fannie și Freddie pot califica același cont de investiții în milioane de dolari - ar putea fi economii de pensii într-un IRA sau un cont 401 (k) - pentru o "continuare a venitului de trei ani". Folosind acest matematică contul de milioane de dolari, împărțită în trei ani, echivalează cu un venit anual de 233.333 dolari (cu o reducere de 30% a riscului de piață, împărțită în trei ani), cu o valoare de 1.000.000 $.

• Nu trebuie să scadă 20%. "Mitul este încă acolo", spune Banfield de la Quicken. "Dar programele Fannie și Freddie permit credite ipotecare care reprezintă 97% dintr-o achiziție la domiciliu. Creditele ipotecare FHA ajung la 96, 5%. Administrația Veteranilor va face 100%. "

• Creditele ipotecare pot fi legitime. Acestea pot constitui o linie de salvare pentru pensionari care au nevoie să obțină capitaluri proprii pentru cheltuieli de trai și, potrivit lui Svenja Gudell, economist-șef al lui Zillow, "Boomers au, în medie, puțin peste 125.000 de dolari în capitalul propriu". casa de credit de acasă de credit poate atinge, de asemenea, această valoare. Dar, în loc să plătească împrumutul în timp - ca într-o ipotecă tipică de 15 sau 30 de ani - compușii cu împrumut ipotecar invers, cu împrumutul în creștere care trebuie rambursat atunci când împrumutatul se îndepărtează sau moare. "Actorii răi au dat un nume rău ipotecilor inverse", spune McBride Bankrate, "dar produsul este solid". Împrumutații trebuie să aibă cel puțin 62 de ani și trebuie să treacă prin consiliere inversă în domeniul ipotecilor. Jucătorii care oferă credite ipotecare de conversie la domiciliu (HECM) prin intermediul Administrației federale de locuințe includ ipoteca Quicken Loans 'One Reverse Ipotecare. CEO-ul Gregg Smith spune că "casa ar trebui să fie un element-cheie în planificarea pensionării".