Teren comun

Ce trebuie să știți despre servitute care îi dau pe alții să utilizeze proprietatea ta

Ilustrația lui Michael Klein

Problemele lui Larry LaSov au început acum trei ani când și-a cumpărat casa de vis în Glyndon, Maryland, la 20 de mile nord de Baltimore. Deși au existat numeroase motive pentru a achiziționa Colonialul cu patru dormitoare pe 11/3 acri, era puțin probabil ca cel mai mult să-l atragă pe LaSov: agentul său imobiliar ia spus despre un acord de utilizare a proprietății existent - cunoscut sub numele de " statul menține un stand de 1/3 acri de câine, arbuști și stejari seculari care separă peluza lui Lașov de vecinii săi. "Am fost încântați când au spus că nu le putem atinge", spune LaSov. "Asta însemna că nimeni altcineva nici nu putea."

Entuziasmul de 49 de ani al CPA a scăzut considerabil, totuși, la câteva luni după ce sa mutat, când a sosit un camion care transporta aproximativ 250 de puieți care urmau să fie plantați lângă standul copacilor existenți, târându-se mai departe pe zona de gazon. Atunci LaSov a aflat că dreptul statului la proprietatea sa depășea doar copacii existenți. De asemenea, acesta a inclus încă 30% din lotul său. "Sufletul vine la mai puțin de 35 de metri de casa mea", spune LaSov.

De atunci, LaSov a cheltuit mii de dolari și nenumărate ore în lupte juridice încercând să recupereze mai mult din lotul său, fără succes. Între timp, pe măsură ce copacii se înmulțesc și zona de gazon se diminuează, valoarea casei sale a scăzut cu cel puțin 10%. - Dacă aș fi știut doar, zise LaSov, n-aș fi cumpărat casa.

Ilustrația lui Michael Klein

Cumparator Beware

Sucursala de conservare care afectează LaSov este doar unul dintre multe feluri de servitute pe care proprietarii de case trebuie să vă îngrijoreze. Pur și simplu, un servitute acordă unei persoane, pe lângă proprietarul proprietății, dreptul de a folosi sau de a trece o anumită parte a terenului într-un anumit scop.

Multe proprietăți rezidențiale din Statele Unite au servitoare de utilitate care au fost puse în aplicare cu zeci de ani în urmă. Acestea rulează în mod obișnuit de-a lungul liniilor de proprietate sau intervin în loturi cu câțiva metri și sunt rezervate companiilor de gaz, electrice și telefon pentru a le instala și întreține cablurile, conductele și poli. În unele cazuri, acestea pot însemna vizite frecvente prin repararea camioanelor și a echipajelor. Chiar mai intruzive pot fi servite pentru alimentarea cu apă, drenajul furtunii și întreținerea canalului, deoarece uneori acestea se taie direct printr-o curte. Dacă se rupe o conductă de canalizare, de exemplu, o întreagă curte sau chiar o cale de acces poate fi ruptă pentru ao repara. Și probabil cele mai potențial enervante servitute sunt cele care oferă unui vecin dreptul de a folosi o parte dintr-o proprietate adiacentă, deoarece traversarea lui o traversează - o întâlnire frecventă pe proprietăți în formă neregulată și loturi de pavilion (care sunt separate de drumuri de loturile din jur).

Majoritatea serviciilor de utilitate și conservare există în permanență și sunt transferate de la proprietar la proprietar. Alte servitoare, cum ar fi accesul unui vecin la o fâșie din curtea din spate pentru a ajunge la propriul său, pot avea o viață limitată și pot fi reziliate sau renegociate la intervale regulate. În orice caz, spun experții, cumpărătorii de acasă ar trebui să afle tot ce pot în legătură cu bunurile de servire asupra unei proprietăți, înainte de a fi de acord să o achiziționeze - sau riscați o serie de dureri de cap. Dacă un proprietar se bazează în necunoștință de cauză, blochează accesul sau utilizează în mod necorespunzător terenul pe care există un serviciu de servire - oricât de inocent - rezultatul poate fi amenzi costisitoare și trebuie să anuleze îmbunătățiri scumpe ale proprietății. "Am văzut caz după caz ​​în cazul în care reparați o problemă de veghe după ce acest lucru este scump sau chiar imposibil", spune Alan Hummel, vicepreședinte al Institutului de Evaluare, un grup comercial din Chicago.

Ilustrația lui Michael Klein

Descoperirea deșeurilor

Achiziționarea asigurării titlului de proprietar în timp ce negociați cumpărarea unei case este un prim pas bun în urmărirea informațiilor despre servitute și protejarea împotriva problemelor viitoare de servitute. Acest lucru este adesea vândut ca un "pachet" cu asigurarea titlului creditorului, pe care companiile ipotecare le solicită cumpărătorilor de case să cumpere pentru a-și asigura un împrumut. Pe o casa de 200.000 de dolari, de exemplu, asigurarea creditorului poate costa 800 $; asigurarea titlului proprietarului, numai 1.000 $; sau o politică combinată, 1.050 USD (toate taxele unice). Asigurarea titlului creditorului acoperă banca pentru suma ipotecii, în timp ce asigurarea titlului proprietarului protejează proprietarul pentru valoarea totală a unei proprietăți.

Incluse în taxă este raportul titlului asigurătorului, care examinează cu atenție actul de proprietate pentru a vă asigura că este liber și clar pentru a schimba mâinile - și ar trebui să ia notă de orice servitute atașate la ea. Cele mai multe servitute ajung la lumină în acest fel, dar cu asigurarea titlului proprietarului, în cazul în care un breasternă problematică este trecută cu vederea în timpul căutării titlului și suprafețelor mai târziu, proprietarul poate fi rambursat pentru suma pe care proprietatea este devalorizată. (O astfel de asigurare de titlu nu va acoperi, totuși, costul oricărei lucrări executate care ar putea fi necesară anularea.)

În cazul în care căutarea titlului indică faptul că servitutele sunt atașate faptei, următorul pas este să obțineți o copie a documentelor de servire vechi. Societatea de asigurări de titlu poate fi în măsură să le furnizeze, contra unei taxe; sau pot fi obținute din registrul local sau înregistratorul faptelor (sau numiți primăria sau tribunalul județean pentru numele biroului municipal care deține aceste documente).

Ori de câte ori un breaslă privind raportul de titlu ridică îngrijorare sau este confuz, poate doriți să consultați un avocat pentru a revizui limba. Un exemplu de servire a "steagului roșu" ar fi un acord de acces comun, fără întreținere. În funcție de natura preocupărilor dvs., este posibil să trebuiască să angajați un evaluator sau inspector (de exemplu, pentru a rezolva întrebările la limită), un inginer civil (pentru a evalua un ajutor de utilitate pentru probleme) sau un specialist în mediu (dacă o zonă de conservare sau drepturile geologice sunt în discuție). Sub îndrumarea dvs., acești profesioniști pot examina îndeaproape hărțile publicului plat și sondajele geologice pentru a afla mai multe informații.

Dar un raport de asigurare a titlului nu trebuie întotdeauna să dezvăluie toate servicile, avertizează Elisa Cavalier, consilier general al Fundației de istorie și landmark din Pittsburgh. În Waco, Texas, de exemplu, unul dintre clienții brokerului imobiliar Diane Wilson a avut un șoc atunci când era pe punctul de a-și pune casa în vânzare. "Avea o servire pe autostradă pe care nu o cunoștea", spune Wilson. Departamentul de Transporturi din Texas avea înregistrări despre servitute, dar nimeni altcineva nu a făcut-o. "Nu l-am descoperit până când nu au pus mizele în curtea ei", spune Wilson. "Și a aflat că intenționează să o folosească pentru a transforma un drum cu două benzi într-un drum cu patru benzi".

În unele state și în special în zonele rurale, raportul titlului nu trebuie să indice sistemele subterane de canalizare sau de scurgere a furtunilor, autostrăzile autostrăzilor sau drepturile geologice. "Este posibil să aveți nevoie să aveți un profesionist familiarizat cu astfel de veghe pentru a face o căutare separată pentru aceste informații", spune Cavalier.

Nu lăsați nimic la șansă

La fel de dificil ca localizarea servituților existente este negocierea unui nou cu un vecin. Este esențial ca fapta întocmită să fie extrem de precisă cu privire la termenii de servire, un sfat pe care specialiștii spun că proprietarii de case ignoră frecvent. O cale de acces comună, de exemplu, ar trebui să precizeze în mod clar dimensiunile acesteia, cine o menține, și în ce măsură și cum poate fi utilizată. Acest lucru este pentru a evita iritarea în viitor, în cazul în care vecinul frumos care a semnat acordul inițial de veghe vinde casa la cineva mai puțin preocupat de parcare sub fereastra de bucătărie. "În cazul în care servirea este destul de specifică și, evident, a fi abuzată, proprietarul poate fi în măsură să dea în judecată vecinul", spune avocatul imobiliar James V. Magee Jr., care practică în Ohio și Kentucky.

Ca și cum ai cumpăra o casă sau ai probleme cu un serviciu de servitute, cel mai bun curs pentru oricine care negociază sau dărui un serviciu de servitute este să angajeze un expert potrivit pentru a gestiona problemele de servitute. Asta a fost abordarea lui Anthony Corapi atunci când a vândut un serviciu de veghe pentru vecinul său pentru 10.000 de dolari în 1993. Alături de casa lui, la capătul unui cul de-sac în Knoxville, Tennessee, era curtea foarte adâncă a unei case pe care se afla frontală o stradă vecină. Proprietarul a vrut să ajungă la spatele proprietății, tăind peste un colț al curții din față a lui Corapi. Accesul la această parte a proprietății sale nu părea nerezonabil pentru Corapi, dar el era îngrijorat de faptul că vecinul său sau cineva care mai deținea casa mai târziu ar putea construi o nouă casă pe spatele lotului. "Ei au spus că doresc doar o cale mai ușoară de a face șantier, dar nu am vrut să vin acasă într-o zi și să văd o fundație turnată", spune el.

Corapi a plătit un evaluator 500 de dolari pentru a estima ceea ce sufletul merita pentru vecinul său, precum și pierderea valorii propriului său proprietate. Evaluatorul a oferit, de asemenea, avocatului limba în care să se folosească în scris breasla, care includea specificarea mărimii accesului și a scopului acestuia. Deoarece Corapi a tratat acest lucru atât de conștiincios, atunci când și-a pus casa la vânzare câteva luni mai târziu, servitutele nu erau o problemă. "Am simțit că sunt un vecin bun, dar mi-am protejat de asemenea investiția și valoarea proprietății pentru viitorii proprietari", spune Corapi. Și nici 10.000 de dolari nu erau răi.