11 Sfaturi pentru evitarea blocării

Îți este frică că nu vei putea să-ți plătești ipoteca? Protejați casa și investiția dvs. cu acest sfat expert

Fotografie de Mark Weiss

Esti speriat. Ați cumpărat o casă cu câțiva ani în urmă sau ați refinantat pentru a satisface cheltuielile și vă este teamă că nu veți putea ține pasul cu plățile. S-ar putea să fiți una dintre milioane de americani cu riscuri cu un credit ipotecar cu rată variabilă subprime (ARM) a cărui rată a dobânzii va reveni la procente mult mai mari în cursul acestui an, sau ați putea fi un debitor principal care a luat un alt tip de netradițional credit ipotecar. Puteți chiar să fiți la curent cu ipoteca dvs. convențională, dar îngrijorați de disponibilizările companiei și de cheltuielile de montare.

Citiți mai departe: Cotele pentru evitarea blocării se îmbunătățesc. Există instrumente noi pentru refinanțare, guvernul promite soluții și unii creditori au acceptat în mod voluntar să înghețe ratele dobânzilor la anumite ipoteci. Acest site a intervievat consilieri în domeniul locuințelor și critici și specialiști în domeniul creditului din toată țara și a venit cu 11 sfaturi de top pentru a vă ajuta să vă păstrați casa în propriile mâini.

1. Faceți-vă temele. Susținătorii locuințelor spun că motivul pentru care mulți proprietari ajung să ajungă în împrumuturi inaccesibile este că ei nu au înțeles termenii împrumuturilor lor sau au fost înșelați de către creditorii prădători. "O bună parte din oamenii pe care îi vedem sunt oameni care au primit împrumuturi pe care nu ar fi trebuit să le primească în primul rând", spune Phyllis Salowe-Kaye de la Citizen Action, cea mai mare agenție de consiliere pentru criza creditelor ipotecare din New Jersey. Dacă ați fost neinformat când ați primit ipoteca, asigurați-vă că nu repetați greșeala acum. Pentru sfaturi de bază despre refinanțare, consultați Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA. Multe state au trimis, de asemenea, sfaturi pentru proprietarii de locuințe în dificultate pe site-urile lor de avocați, departamente bancare sau agenții de finanțare a locuințelor.

2. Apelați creditorul în timp ce capul dvs. este încă deasupra apei. În cazul în care creditul dvs. a fost deja rezervat, veți pierde puterea de negociere. De asemenea, programele noi pentru a elimina persoanele care nu au încă o problemă de credit. În conformitate cu recent anunțat proiectul Lifeline, de exemplu, șase creditori majori - Bank of America, Citigroup, Countrywide Financial, JP Morgan Chase, Washington Mutual și Wells Fargo - au fost de acord să suspende procesul de închidere timp de 30 de zile pentru debitorii calificați, ratinguri care încearcă să își păstreze casele.

3. Deschideți toate e-mailurile de la bancă. Unii creditori subprime, cum ar fi Washington Mutual, apelează sau scriu clienți ARM cu șase sau mai multe luni înainte de o resetare pentru a oferi asistență.

4. Așteptați salvarea pentru a lua timp. "Prea mulți oameni încearcă să rezolve problema cu ajutorul unor sfaturi rapide, " spune Salowe-Kaye. "Nu puteți rezolva acest lucru printr-un singur apel telefonic". Linile de asistență telefonică sunt blocate, poate dura o veșnicie pentru a ajunge la persoana care vă întreține împrumutul și este imposibil să știți câți proprietari de case se vor agăța de casele lor. Cu toate acestea, "creditorii sunt cu siguranta mai dispusi sa elaboreze planuri", raporteaza William Sanchez de la Tampa Bay Community Development Corporation din Clearwater, Florida. Trebuie doar să fii pregătit să fii antrenat în urmărirea asistenței de la experți și opțiuni de la creditorul tău.

5. Găsiți un consilier de locuințe gratuit sau cu costuri reduse. Accesați site-ul Web al Departamentului de Locuințe și Dezvoltare Urbană pentru a găsi consilieri certificați HUD. Fundația nonprofit pentru consiliere în domeniul creditului are, de asemenea, un centru online de resurse pentru locuințe care poate conecta direct la o agenție de consiliere a membrilor. Site-ul dispune de un test pe care îl puteți lua în mod anonim pentru a vă evalua riscul. Și NeighborWorks America, o organizație nonprofitală națională creată de Congres, susține o linie telefonică bine publicată, 888-995-HOPE; promite să vă conecteze la un consilier live.

6. Obțineți un expert calificat pentru a vă ajuta să navigați.

Poate doriți să luați măsuri pe mai multe fronturi, contactând și un avocat. Nu mergeți în locuri care fac publicitate la televizor, la internet sau la poli telefoane. Și închideți cumpărătorii falsi care oferă să vă vindece problema cumpărați-vă casa și să-i închiriați înapoi până când o puteți răscumpăra. Pentru a găsi un avocat în care aveți încredere, contactați o agenție afiliată la Legal Services Corp (dacă nivelul venitului dvs. este suficient de scăzut pentru a vă califica pentru asistență) sau contactați asociația baroului de stat sau de stat.

7. Verificați dacă sunteți eligibil pentru asistență specială. Dacă aveți un credit ipotecar ajustabil și un rating de credit bun, programul federal FHASecure poate oferi o opțiune de refinanțare cu o rată fixă. Dacă sunteți membru activ al serviciilor de armament sau ați servit în ultimele 90 de zile, Servicemembers Civil Relief Act oferă protecție împotriva blocării.

8. Nu considerați falimentul o cale ușoară de ieșire. În conformitate cu legile actuale, falimentul poate încetini sau opri blocarea în anumite cazuri, dar trebuie să solicitați consultanță juridică dintr-o sursă de încredere înainte de a continua. Judecătorii falimentului nu au voie să restructureze datoria datorată unei ipoteci care acoperă o reședință primară. "Împrumutații pot depune falimentul capitolului 13, ceea ce va pune capăt temporar unei acțiuni de blocare a pieței. Problema este că, pentru a susține planul Capitolului 13, un împrumutat dintr-un credit ipotecar cu costuri mari trebuie să poată efectua plăți în ipotecă și, de asemenea, să plătească în fiecare lună un procent din arieratele și alte datorii ", spune Josh Zinner de la Proiectul de Advocacy pentru Dezvoltarea Economică a vecinătății din New York. Congresul a propus o nouă lege care să permită judecătorilor falimentului să reducă datoria ipotecară pentru debitorii care dețin credite ipotecare subprime sau netradiționale. Dar Legea de prevenire a blocării din 2008 se confruntă cu o opoziție rigidă din partea băncilor ipotecare și a Casei Albe. Și unele programe de salvare, cum ar fi Project Lifeline, nu sunt disponibile debitorilor care au intrat în faliment.

9. Între timp, încercați să vă mențineți plățile la zi. Mindy Wright, consilier în locuințe din Elyria, Ohio, spune că oamenii fac adesea greșelile de a plăti facturile cardurilor de credit înainte de a-și face plata ipotecii lunare. De ce? Companiile cărților de credit le cheamă imediat când pierd o plată și folosesc adesea tactici amenințătoare. Băncile așteaptă mult timp să comunice și să folosească poșta. Până când împrumutătorii primesc o scrisoare de la bancă, anunțându-i că întârzie cu plățile, ei "datorează deja comisioane pe topurile de taxe", spune Wright. "De obicei, atunci când sunteți în spatele plăților dvs. ipotecare, nu auziți de la împrumutător până când sunteți 60 ani, chiar cu 90 de zile întârziere. Cu carduri de credit, imediat ce pierdeți o plată, ei vă vor chema și vă vor deranja ziua și noapte, ceea ce îi face pe oameni să facă o plată. " Wright îi sfătuiește pe proprietarii de case să pună pe loc companiile cărții de credit și să plătească prima lor plată ipotecară. "Dacă nu plătiți factura cardului de credit, aceasta ar putea să vă ruineze scorul dvs. de credit, însă o blocare a pieței va avea un impact negativ asupra scorului dvs. de credit - plus că nu veți avea un loc de trai", spune ea.

10. Strângeți-vă centura.

Îndepărtarea de lux, cum ar fi televiziunea prin cablu, vă va da credibilitate atunci când vă așezați pentru a renegocia. Pentru a aduce bani la masă, să fie dispuși să încaseze active, cum ar fi bijuterii sau o mașină. "Servicerii doresc să vă vadă că faceți sacrificii. Arătați ceva efort", spune Michael van Zalinger, directorul serviciilor de proprietate pentru locuințe din Chicago. Și asigurați-vă că ați elaborat o evidență detaliată a cheltuielilor dvs. și ați adunat buletine de plată, declarații de beneficii și declarații fiscale. Veți avea nevoie de aceste înregistrări atunci când vorbiți cu banca.

11. Familiarizați-vă cu diverse antrenamente ipotecare. Cea mai bună soluție ar fi refinanțarea unei ipoteci pe termen lung cu o rată rezonabilă, dar, având în vedere cerințele din ce în ce mai dificile în ceea ce privește ratingurile de credit ale împrumutătorilor, este posibil să nu se califice pentru această opțiune. De asemenea, este posibil să nu vă puteți permite taxele. Mai mult decât atât, un raport de la un grup de autorități de stat spune că opțiunea de refinanțare a "aproape evaporat".

• Un plan de rambursare este mai ușor de obținut și vă va oferi o cameră de respirație pe termen scurt. În acest scenariu, creditorul împinge o parte din suma trecută datorată plăților lunare succesive, eventual după ce a solicitat o sumă din trecut datorată în avans. Cu toate acestea, mulți avocați ai consumatorilor sfătuiește împotriva planurilor de rambursare pentru proprietarii de case cu RAM subprime. "Nu sunt o soluție și pot preveni doar inevitabilul", spune Zinner.

• O modificare a împrumutului este mai bună: Creditorul scade rata dobânzii și / sau prelungește programul de amortizare. Centrul de Credite Responsabile consideră că restructurarea este cea mai bună soluție. Un consilier de locuințe sau un avocat vă poate ajuta să explorați această opțiune.

• Ultimul tău caz este să renunți la casa ta. Dacă datorați mai mult decât merită, creditorul vă poate permite să îl vindeți în timp ce iertați datoria rămasă. În acest fel, împrumutătorul dvs. evită costurile de blocare a pieței și evitați să vă deteriorați creditul. Puteți, de asemenea, să vă eliberați din cauțiune, renunțând la fapta dvs. băncii, înainte ca împrumutătorul dvs. să înregistreze dosarele de închidere. Dacă creditorul dvs. acceptă oferta dvs. de "faptă în loc de blocare", deoarece această opțiune este cunoscută, vă transferați titlul voluntar, mutați-vă din casă - și apoi cu viața dvs. Evitați notorietatea unei blocări a pieței, care implică publicarea acțiunii într-un ziar local, vânzarea de către șerif a casei dvs. și evacuarea. Rating-ul dvs. de credit va avea încă un rezultat, dar veți evita glontul de blocare.